Wer seine Wohnung tage- oder wochenweise an Urlauber vermietet, stand steuerlich jahrelang deutlich besser da als klassische Langzeitvermieter. Mit einer neuen Regelung, oft als „Anti-Airbnb-Gesetz“ bezeichnet, kippt dieser Vorteil nun schrittweise. Für viele Eigentümer bedeutet das: deutlich höhere Steuerlast, mehr Bürokratie – und die Frage, ob sich Kurzzeitvermietung noch rechnet.
Was ab 2026 genau wegfällt
Bisher galt für viele private Vermieter von möblierten Ferienwohnungen ein äußerst komfortabler Rahmen: Solange die jährlichen Einnahmen unter 77.700 Euro lagen, konnten sie das vereinfachte „Micro-BIC“-System nutzen. Die Finanzverwaltung rechnete dann pauschal 50 Prozent der Mieteinnahmen als fiktive Kosten an. Nur die übrigen 50 Prozent galten als zu versteuernder Gewinn.
Beispiel: Wer 20.000 Euro im Jahr mit Kurzzeitvermietung erzielte, versteuerte effektiv nur 10.000 Euro. Für viele Eigentümer war das attraktiver als eine klassische Dauervermietung – und genau hier setzt die Reform an.
Ab den Einkünften des Jahres 2025, die im Frühjahr 2026 erklärt werden, fällt dieser großzügige Rabatt für einen großen Teil der Ferienwohnungs-Vermieter praktisch weg.
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Die neuen Regeln: Weniger Freibetrag, viel schneller raus aus dem Pauschalsystem
Der Eingriff ist deutlich: Für nicht offiziell klassifizierte Ferienwohnungen stürzt der Grenzwert für das vereinfachte Micro-BIC-System von 77.700 Euro Einnahmen pro Jahr auf nur noch 15.000 Euro. Gleichzeitig sinkt die pauschale Kostenpauschale von 50 auf 30 Prozent.
Das verändert die Rechnung spürbar:
- Bis 2024: Pauschale Kosten 50 %, Grenze 77.700 Euro Einnahmen
- Ab den Einkünften 2025: Pauschale Kosten 30 %, Grenze 15.000 Euro Einnahmen
Ein Rechenbeispiel zeigt den Effekt:
| Einnahmen Ferienvermietung | Regelung bis 2024 | Regelung ab Einkünfte 2025 |
|---|---|---|
| 20.000 € | 50 % Pauschale → 10.000 € zu versteuern | 30 % Pauschale → 14.000 € zu versteuern |
Langfristig vermietete Wohnungen bleiben verschont
Anders sieht es bei möblierten Wohnungen aus, die langfristig vermietet werden und als Hauptwohnsitz der Mieter dienen. Für diese Objekte ändert sich das Micro-BIC-System nicht: Der Grenzwert von 77.700 Euro bleibt, ebenso die 50-Prozent-Pauschale. Die Reform zielt klar auf kurzfristige Ferienvermietungen, etwa über Plattformen wie Airbnb oder vergleichbare Anbieter.
Wer seine Wohnung dauerhaft an einen Hauptmieter gibt, behält den alten Steuervorteil. Wer auf Wochenendgäste setzt, zahlt künftig spürbar mehr.
Wie Vermieter jetzt reagieren können
Experten sehen eine klare Konsequenz: Wer mit seiner Ferienvermietung mehr als 15.000 Euro Einnahmen im Jahr erzielt, sollte ernsthaft über den Wechsel in die sogenannte „reale“ Besteuerung nachdenken, oft unter dem Kürzel LMNP geführt (nicht gewerbsmäßige Vermietung von möblierten Wohnungen).
Raus aus der Pauschale, rein in die echte Buchhaltung
Der reale Modus ist aufwendiger, bringt aber neue Spielräume. Statt einer fixen Pauschale lassen sich dann sämtliche tatsächlich angefallenen Kosten absetzen, zum Beispiel:
- Zinsen für Immobilienkredite
- Grundsteuer und sonstige Abgaben
- Verwaltungs- und Hausmeisterkosten
- Renovierungen und Instandhaltung
- Strom-, Wasser- und Heizkosten
- Versicherungen und Plattformgebühren
Hinzu kommt ein zentraler Punkt: Im realen System lässt sich das Objekt selbst abschreiben. Jedes Jahr wird ein Teil des Immobilienwerts und des Mobiliars als fiktive Kosten verbucht. Diese „Abschreibung“ senkt den steuerpflichtigen Gewinn, ohne dass dafür tatsächlich Geld fließt.
Offizielle Einstufung als Ferienwohnung: Chance mit Auflagen
Eine zweite Option: Die Wohnung kann offiziell als „Ferienunterkunft“ klassifiziert werden. Diese Einstufung erfolgt durch eine zuständige Stelle und setzt meist bestimmte Kriterien voraus, etwa beim Komfort, bei der Ausstattung und teilweise bei der Energieeffizienz.
Mit dieser Klassifizierung lässt sich ein günstigeres Steuerregime behalten: ein 50-prozentiger Kostenabzug bis zu 77.700 Euro Einnahmen, ähnlich dem früheren Modell. Allerdings bedeutet das für Vermieter:
- Investitionen in Ausstattung und Qualität prüfen
- Formale Einstufung beantragen und Nachweise liefern
- Buchungslage und Auslastung realistisch kalkulieren
Gerade in Urlaubsregionen mit hoher Nachfrage kann sich das lohnen. In Städten mit angespanntem Mietmarkt und schwankender Auslastung fällt die Rechnung oft weniger eindeutig aus.
Strategische Fragen: Bleibt Ferienvermietung noch attraktiv?
Die Reform zwingt viele Eigentümer zu einer grundsätzlichen Entscheidung. Wer bisher vor allem aus steuerlichen Gründen auf Kurzzeitvermietung setzte, muss neu rechnen. Denn der Reiz der Ferienvermietung liegt nicht nur in höheren Nächtenpreisen, sondern lag bisher auch in der steuerlichen Behandlung.
Mehrere Faktoren gehören in diese Kalkulation:
- Reale Auslastung übers Jahr
- Plattformgebühren und Marketingkosten
- Reinigungs- und Verwaltungskosten pro Buchung
- Steuerliche Behandlung im neuen System
- Alternative Einnahmen bei Langzeitvermietung
In manchen Fällen kann eine Rückkehr zur klassischen Dauervermietung sinnvoll sein: weniger Aufwand, stabilere Einnahmen und ein weiterhin günstigeres Steuersystem. In anderen Fällen bleibt die Ferienvermietung trotz verschärfter Regeln interessanter – vor allem bei sehr gefragten Lagen und hoher Auslastung.
Was Vermieter jetzt konkret tun sollten
Wer bereits mit Kurzzeitvermietung Einkommen erzielt, sollte noch vor Ablauf des laufenden Steuerjahres aktiv werden. Drei Schritte bieten sich an:
- Einnahmen und Kosten der letzten zwei bis drei Jahre sauber zusammentragen
- Mit simulierten Zahlen vergleichen, wie sich Micro-BIC, reales System und Dauervermietung steuerlich auswirken
- Prüfen, ob eine offizielle Einstufung als Ferienwohnung realistisch ist und welche Investitionen dafür nötig wären
Besonders die Abschreibung des Objekts wird häufig unterschätzt. Eine Wohnung, die vielleicht 250.000 Euro gekostet hat, kann über viele Jahre in kleinen Jahresbeträgen steuermindernd wirken. Das gleicht den Wegfall der alten Pauschale oft zumindest teilweise aus.
Gleichzeitig sollten Eigentümer die Risiken im Blick behalten: strengere lokale Vorschriften gegen Ferienvermietung, steigende Betriebskosten, mögliche Überangebote in touristischen Regionen. Wer jetzt bewusst plant und seine Strategie anpasst, kann trotz des wegfallenden Steuerbonus weiterhin solide Renditen erzielen – ganz ohne böse Überraschung beim Steuerbescheid 2026.
